Kiedy pęknie bańka na rynku mieszkań na wynajem?
Ceny mieszkań rosną w skali całej Polski w tempie ponad 10% rocznie a w wybranych miastach jak Kraków nawet o 25%. Czy to już jest klasyczna bańka spekulacyjna? Kiedy ona może pęknąć?

Przez ostatnie tygodnie dość jasno i klarownie wyrażałem moje zaniepokojenie rosnącą bańką na polskim rynku mieszkań na wynajem. Poniżej chciałem przekazać moje wnioski na podstawie odzewu (popularne słowo feedback) jaki uzyskałem:

1) Po pierwsze i to było dla mnie największe zaskoczenie - mało kto ze mną w ogóle polemizował. W odróźnieniu od 2017 roku, kiedy to po każdym wpisie o przewartościowaniu bitcoina byłem wręcz linczowany przez zaślepionych fanów kryptowalut teraz zupełny luz. Według mnie właśnie ten brak oburzenia, brak wyśmiewania mnie w mediach, przez zwolenników inwestowania w mieszkania świadczy paradoksalnie o tym, że być może szczyt cen mieszkań jeszcze daleko przed nami. Zaskoczony byłem natomiast prawie powszechną akceptacją tego, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest już bardzo ryzykowne. Albo mamy już tak dobrze wyedukowane społeczeństwo, albo przeciwnicy tej tezy są mało asertywni, w odróżnieniu od euforycznych fanów kryptowalut czy choćby akcjonariuszy Brastera w 2016 roku  :-) w każdym razie punkt dla nieruchomościowców (prowadzą 1:0)

2) RPP na ostatniej konferencji nie zmieniła stóp procentowych i prezes NBP Adam Glapiński wyraził swoją opinię, że do końca jego kadencji stopa nie zostanie podwyższona (mija w 2022 roku) czyli że dał niejako "zielone światło" developerom i inwestorom mieszkaniowym na kontynuację hossy mieszkaniowej przez kolejne być może 3 lata! Wiadomo że wzrost cen zahamować może przede wszystkim właśnie powstrzymanie akcji kredytowej czyli podniesienie stóp procentowych, które podwyższy WIBOR (obecnie tylko 1,7%!). Kolejny punkt dla nieruchomościowców (prowadzą 2-0)

3) Ludzie którzy pisali do mnie na mejla, w zdecydowanej większości twierdzili że albo nie kupią już mieszkania na wynajem albo że zamierzają sprzedać. To może świadczyć o tym, że rynek się już w zdedydowanej większości nasycił i Ci, którzy mieli kupić ileś tam mieszkań na wynajem już to uczynili i teraz nawet rozważają częściowe cash-out. Punkt dla tezy o pęknięciu bańki (2:1 dla nieruchomosci).

4) Statystyka średniego dochodu obywatela i ile metrów kwadratowych może kupić mieszkania. Okazuje się że obecnie statystyczny Polak może zakupić 0,83 m2 mieszkania a w 2007 roku było to tylko 0,5 m2. Teoretycznie zatem zdolność zakupowa Kowalskiego wzrosła przez 13 lat aż o 65% więc jest to niewątpliwie argument za nieruchomosciami, tym bardziej że one są tylko 10% powyżej szczytów z 2008 roku. Punkt dla nieruchomości (3-1 dla nieruchomości)

5) Negatywna demografia i odpływ Ukraińców - coraz częściej dochodzą mnie głosy o tym że wnuki dziedziczą po 2 mieszkania po Dziadkach a sami mają już gdzie mieszkać. Powoduje to zalew rynku wynajmu przez mieszkania po wyżu powojennym. Dodatkowo mówi się że Niemcy otworzą swój rynek na pracowników spoza UE więc można się spodziewać sporego odpływu Ukraińców. Punkt dla tezy o pęknięciu bańki (nieruchomości wygrywają 3:2).

6) Zdecydowana większość mieszkań jest kupowana za gotówkę - to jednak pomimo wszystko argument za tym, że spadków drastycznych w najbliższym czasie nie będzie. Jeśli większość zakupów byłaby dokonywana na kredyt to później Ci którzy się pomylili i dociskani przez rosnące raty kredytów wystawialiby mieszkania na sprzedaż. Jeśli jednak kupili za gotówkę to w sumie być może będą w stanie przetrwać, tym bardziej że jeśli ktoś ma min. pół miliona na wywalenie na inwestycję, to znaczy, że "na biednego nie trafiło" - pomimo tego że nie uważam zakupu mieszkania w tej chwili za dobrą inwestycję, to z dwojga złego oczywiście wybrałbym zakup za gotówkę niż na kredyt. Punkt dla nieruchomości (nieruchomości wygrywają 4:2).

Wychodzi na to, że pęknięcie bańki nie nastąpi raczej w tym roku o ile nie nastąpi jakieś globalne spowolnienie. Tak mi podpowiada doświadczenie, przede wszystkim bazujące na psychologii rynku. Pomimo wzrostu cen mieszkań o 10% r/r, nie ma jeszcze euforii, nie ma "ewangelistów", którzy publicznie by wygłaszali jakieś skrajnie nieracjonalne tezy typu "Bictoin po milion dolarów" - mało kto wierzy, że nieruchomości mogą w cenach zrównać się z Londynem, Paryżem czy Monachium a takich właśnie opinii można się spodziewać tuż przed pęknięciem bańki. Na tę chwilę tego nie obserwujemy. Nie ma też zaciekle atakujących mnie zwolenników nieruchomości a tego się spodziewałem i na to liczyłem aby skonfrontować moje poglądy z argumentami oponentów podczas merytorycznej dyskusji - takich adwersarzy praktycznie nie spotkałem. Podsumowując po takich wstępnych badaniach rynku, wychodzi mi, że rynek mieszkań na wynajem nie pęknie jeszcze w tym roku, może też nie pęknąć nawet jeszcze w przyszłym roku. Według mnie istnieje jednak duże prawdopodobieństwo że pęknie dopiero w 2022 roku. Dużo będzie zależało od tego jak zachowa się RPP w obliczu przyspieszającej inflacji. Generalnie zatem nie należy jeszcze panikować a przygotować się na sytuację w latach 2022-2023. Oczywiście trzeba mieć świadomość tego, że to będzie już tylko 2 letnie sztuczne przedłużenie cyklu i że potem WIBOR zacznie mocno iść w górę, przez co raty kredytu mogą wzrosnąć o 50% w bardzo krótkim czasie. Przecież jeszcze w 2005 roku mieliśmy WIBOR 7% a w końcówce lat 90-tych nawet grubo powyżej 10%!!! Ku przestrodze. I chociaż naganiacze na mieszkania na wynajem mogą powiedzieć "carpe diem", to przyjdzie prędzej czy później kryska na Matyska. Ciekaw jestem Waszych opinii - kupujecie jeszcze mieszkania na wynajem czy może już mówicie pas i czekacie na rozwój sytuacji? 

Z inwestorskim pozdrowieniem, 

Albert "Longterm" Rokicki

Email: kontakt@longterm.pl

Kanał Youtube: www.youtube.com/user/alrokas

Fanpage na Facebooku: www.facebook.com/longtermblog

Twitter: https://twitter.com/Longterm44

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.
Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone są *

Witam

ilu znacie inwestorów którzy dorobili sie na gpw

a ilu znacie inwestorów którzy dorobili się na nieruchomosciach - a zawsze są za drogie

 

na giełdzie w długim terminie 95% traci 5 % zyskuje

na nieruchomosciach w długim terminie 99% zyskuje ,bo nawet gdy kupia na górce ,co miesiac mają z najmu dywidendę i przeważnie nie sprzedają po przecenie ,nie obserwuja codzienie wykresów i nie liczą teoretycznej straty jeżeli nie musza sprzedawać

oczywiście nie mówie tu o ryzykantach ,którzy kupują po 10 mieszkań na kredyt pod korek

Martwiłbym się bardziej o CDR ,bo to jest najwyższy wieżowiec z Polsce i dotarł do chmur

odpowiedz

Hej.

Albert a ja widzę to tak. W trakcie bańki na krytpo atakowali Cię głównie młodzi "inwestorzy" , którzy pewnie bardziej wertują internet niż Ci którzy inwestuja w nieruchomości. Jednak łatwiej jest kupić jednego bitcoina niż mieszkanie za pół miliona, także również ilość inwestorów krypto była znacznie większa niż tych co inwestują w nieruchomości. A ja za to słyszę w koło o flipach, na youtube wyskakuja mi non-stop szkolenia jak to zarobić na nieruchomościach etc.

Pozdr

Michał

odpowiedz

Dobra, obiektywna punktowa analiza. Już nie kupuję, ale i nie sprzedaję. 

odpowiedz

To jest tak, że mam sutaloną cenę na dom na rynku wtórnym, ale nie mogę go kupić, bo właściciele muszą po sprzeaży rozliczyć się z komś z otrzymanej kasy i za resztę chcą kupić coś mniejszego i... widzisz ta reszta jest coraz mniej watra jeśli chodzi o ryek mieszkaniowy, no i koło się zamyka...

odpowiedz

Dzięki za wpis, jest to coś o czym myśli każda praktycznie młoda osoba bez swojego "kwadratu". Zanim zacząłem przygode z longterm byłem o krok od mieszkania pod inwestycje (posiłkując się kredytem- połowa 2019 realizacja). Nie zrobiłem tego i nie żałuje jakoś specjalnie tyle, że mieszkał bym na swoim bo wyemigrowałem z miejsca gdzie mam dom/działki itp do większego miasta i puki co wynajmuje.

Non stop z kim kolwiek się rozmawia to bardzo czesto temat schodzi na nieruchomości. Słyszałem opinie że hossa potrwa jeszcze 2 lata max od osob mocno związanych z rynkiem. Co do samego krk od firm budowlanych, że ceny średnie zatrzymają się na 12k za m2. Dodatkowo z artykułów przez ost miesiące wiele wskazuje, że ceny w przynajmniej w Warszawie dorównają ceną za metr w Czeskiej Pradze (wydaje mi się, że KRK i Wrocław również).

Jak dobrze zauważyłeś jak Obcokrajowcy na zachodzie napędzają najem tak u nas Ukraincy robią to samo. Jednak jeśli Niemcy otworzą rynek, a już sporo obywateli Ukrainy pracuje w Niemczech, Holandii, Belgii (udzielają się na FB forach typu "Polacy w Holandii" itp) to obecny najem przynajmniej w KRK gruchnie mimo masy studentów.

Narazie czekam na tą "kryskę" cierpliwie

PS. Ludzie nie zdają sobie sprawy z ryzyka takiej inwestycji bo na przykladzie gdy mamy rate np 1750 przy 1,7% WIBOR, a rośnie na wspomniane 10% to nagle rata to ok 3300zł !! wzrost o ok 86%. Teraz pomnóżmy to razy 3 mieszkania i mamy z 5250zł wzrost na prawie 10 000zł co miesiąc. A ceny najmu w takim wypadku prędzej spadną niż wzrosną.

odpowiedz

To ja napiszę coś w drugą stronę. Planuje przed wakacjami kupić mieszkanie na wynajem na pokoje. Tak zrobił mój kuzyn w 2006 roku. I zgadnijcie...spłacił już kredyt pomimo Banki w 2007 roku. A teraz argumentwagi 10 punktów. Jeżeli rząd utrzyma założenie ze pensją minimalną będzie na poziomie 4 tyś PLN to ceny mieszkań będą za trzy lata 50% wyżej i nadal nie będzie to bańka. Koszt pensji w budowie mieszkań to ok30%. A po wzroście płac będzie wzrost cen materiałów i inflacja ogólna. Łącznie wydaje mi się wzrost cen rzędu 50% więc zakup mieszkania będzie nie tyle inwestycja co ochrona kapitału przed inflacją która uderzy w nas z mocamhuraganu w tej kadencji rzadu

odpowiedz

P.S. Źle przeczytałem - kuzyn kupił mieszkanie w 2006 i spłacił w 2007?!  

Chyba wynajmował chińczykom 4 pokoje, w każdym były łóżka 3-piętrowe i od każdego brał po tysiaku!

Natomiast Ci, którzy zamieszkiwali piwnice płacili po 500zł ;)

 

 

odpowiedz

Wynajem mieszkania na pokoje z pewnością jest trochę bardziej opłacalny, natomiast kupując mieszkanie w 2006 roku po 'tamtych' cenach i wynajmując je jednej osobie, bez problemu można było w 10-12 lat je spłacić (patrząc na stopy zwrotu) - nie jest to żaden wyczyn.

W tym momencie sytuacja wygląda trochę inaczej. Stopa zwrotu z wynajmu maleje, mieszkań przybywa - w samej Łodzi powstaje wiele nowych inwestycji, gdzie większość mieszkań jest już wykupionych przez inwestorów na wynajem. W momencie oddania ich wszystkich do użytku, z całą pewnością dojdzie do jakiegoś zawirowania.

Czy jest to bańka? Nie mam pojęcia - z jednej strony drożeją materiały budowlane, więc wzrost wartości jest uzasadniony. Nawet jeśli ceny delikatnie 'przekraczają normę', to korekta nie powinna być jakoś wysoka.

Nie sugerowałbym się mocno wzrostem wynagrodzenia do 4 tyś. Nie sądzę, że jest to w ogóle możliwe. Jeśli Państwo da 4 tyś zł, dodatkowo będzie prowadziło politykę socialną typu 500+, to nastąpi zdecydowany wzrost cen, co spowoduje że emeryci będą przymierać głodem - chyba, że z uwagi na obecną demografię (coraz więcej osób w wieku emerytalnym, a mało osób pracujących), rząd będzie chciał ich wykończyć ;)

Pytanie jest inne - w jakim kierunku to zmierza.

1. Czy właśnie tak jak na zachodzie - ludzie będą wynajmowali mieszkania zamiast ich kupować?  Różnimy się jednak zarobkami i kosztem utrzymania. Ich na to stać, nas nie, a własne m w Polsce jest oznaką stabilności i poczuciem bezpieczeństwa.

2. Co z tymi starymi blokami, skoro cały czas powstają nowe inwestycje - (przypomnę: 4-piętrowce mają użyteczność 50 lat, a wieżowce 30 lat). Przechodzą one przeglądy na kolejne lata, ale jak długo to potrwa? Proponują lokatorom wykupywać je na własność - co się stanie jak wtedy ktoś z rady osiedla uzna, że nie spełniają norm i trzeba je zburzyć - weźmiesz sobie te 5m kwadratowych gruntu i rozbijesz namiot? Z uwagi na obecną demografię, dzielnice obecnie zamieszkałe przez emerytów, będą się wyludniać - kto będzie chciał tam wynająć mieszkanie? 

3. Demografia - ludzie długo wstrzymują się z posiadaniem dzieci, spora ilość z nich ogranicza się do jednego, a więc w jakiejś tam perspektywie, małżeństwo otrzyma  2 mieszkania po dziadkach i 2 po rodzicach. A w międzyczasie kupi sobie nowe ;)

4. Podatki ;)  nie zapominajmy, że co chwila rząd przymierza się do wprowadzenia podatku katastralnego. Prędzej czy później to nastąpi. Dlatego też na zachodzie, nie ma takiego szału na zakup nieruchomości pod wynajem. Ci co kiedyś kupili mieszkanie, bądź je odziedziczyli trzymają je i wynajmują. Natomiast chętnych na zakup mieszkań pod wynajem jest bardzo mało. Nie wiadomo też jak to się odbije na rynku - czy wtedy ceny mieszkań pójdą w górę, czy wręcz przeciwnie.

Także podsumowując - z uwagi na obecną modę kupowania mieszkań na wynajem, raczej bym przestał myśleć pod kątem ceny zakupu (czy wzrośnie, czy będzie korekta), a bardziej zastanowił się, jaka jest szansa na to, że w dłuższej perspektywie będziemy w stanie je wynająć - tym bardziej, jeśli kupimy je na kredyt.

odpowiedz
Odpowiedź do Michał  z dnia 03.03.2020 17:06

Pomimo dużego zainteresowania rynkiem nieruchomości na wynajem, uważam że nadal jest to dość atrakcyjna forma inwestowania. 

Po pierwsze - ochrona kapitału. Jak widać, w dłuższej perspektywie ceny mieszkań cały czas rosną. Oczywiście występują korekty i jest to nieuniknione. Natomiast osoby inwestujące w mieszkania, myślą długoterminowo.

Po drugie - zysk z wynajmu. Nawet jeśli nastąpi większa podaż, to obniżając cenę najmu, jesteśmy w stanie wynajmować mieszkanie bez żadnych przerw. Co więcej, będzie to i tak dużo lepszy zwrot z inwestycji niż jakiekolwiek lokaty czy obligacje. Oczywiście - osoby inwestujące na giełdzie mogą z tym polemizować wymieniając szereg innych możliwości, natomiast dla osoby, która nie potrafi bądź wręcz boi się zainwestować na giełdzie swoich oszczędności (a w szczególności mając 0,25 - 0,5 mln), jest to idealne rozwiązanie.

Przeglądając jeden z ostatnich raportów na bankierze, specjaliści oszacowali, iż w Polsce nadal brakuje ok 2mln mieszkań. Jeśli więc każdego roku oddaje się około 5 tyś nowych mieszkań, to droga do zapełnienia luki jest jeszcze bardzo długa.

I ostatnia kwestia - większość osób na zachodzie wynajmuje mieszkania zamiast ich kupować. Nie wiem czy wynika to z wysokich cen czy też chęci bycia niezależnym, natomiast być może taka tendencja nastąpi również u nas.

 

odpowiedz