Kiedy pęknie bańka na rynku mieszkań na wynajem?
Przez ostatnie tygodnie dość jasno i klarownie wyrażałem moje zaniepokojenie rosnącą bańką na polskim rynku mieszkań na wynajem. Poniżej chciałem przekazać moje wnioski na podstawie odzewu (popularne słowo feedback) jaki uzyskałem:
1) Po pierwsze i to było dla mnie największe zaskoczenie - mało kto ze mną w ogóle polemizował. W odróźnieniu od 2017 roku, kiedy to po każdym wpisie o przewartościowaniu bitcoina byłem wręcz linczowany przez zaślepionych fanów kryptowalut teraz zupełny luz. Według mnie właśnie ten brak oburzenia, brak wyśmiewania mnie w mediach, przez zwolenników inwestowania w mieszkania świadczy paradoksalnie o tym, że być może szczyt cen mieszkań jeszcze daleko przed nami. Zaskoczony byłem natomiast prawie powszechną akceptacją tego, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest już bardzo ryzykowne. Albo mamy już tak dobrze wyedukowane społeczeństwo, albo przeciwnicy tej tezy są mało asertywni, w odróżnieniu od euforycznych fanów kryptowalut czy choćby akcjonariuszy Brastera w 2016 roku :-) w każdym razie punkt dla nieruchomościowców (prowadzą 1:0)
2) RPP na ostatniej konferencji nie zmieniła stóp procentowych i prezes NBP Adam Glapiński wyraził swoją opinię, że do końca jego kadencji stopa nie zostanie podwyższona (mija w 2022 roku) czyli że dał niejako "zielone światło" developerom i inwestorom mieszkaniowym na kontynuację hossy mieszkaniowej przez kolejne być może 3 lata! Wiadomo że wzrost cen zahamować może przede wszystkim właśnie powstrzymanie akcji kredytowej czyli podniesienie stóp procentowych, które podwyższy WIBOR (obecnie tylko 1,7%!). Kolejny punkt dla nieruchomościowców (prowadzą 2-0)
3) Ludzie którzy pisali do mnie na mejla, w zdecydowanej większości twierdzili że albo nie kupią już mieszkania na wynajem albo że zamierzają sprzedać. To może świadczyć o tym, że rynek się już w zdedydowanej większości nasycił i Ci, którzy mieli kupić ileś tam mieszkań na wynajem już to uczynili i teraz nawet rozważają częściowe cash-out. Punkt dla tezy o pęknięciu bańki (2:1 dla nieruchomosci).
4) Statystyka średniego dochodu obywatela i ile metrów kwadratowych może kupić mieszkania. Okazuje się że obecnie statystyczny Polak może zakupić 0,83 m2 mieszkania a w 2007 roku było to tylko 0,5 m2. Teoretycznie zatem zdolność zakupowa Kowalskiego wzrosła przez 13 lat aż o 65% więc jest to niewątpliwie argument za nieruchomosciami, tym bardziej że one są tylko 10% powyżej szczytów z 2008 roku. Punkt dla nieruchomości (3-1 dla nieruchomości)
5) Negatywna demografia i odpływ Ukraińców - coraz częściej dochodzą mnie głosy o tym że wnuki dziedziczą po 2 mieszkania po Dziadkach a sami mają już gdzie mieszkać. Powoduje to zalew rynku wynajmu przez mieszkania po wyżu powojennym. Dodatkowo mówi się że Niemcy otworzą swój rynek na pracowników spoza UE więc można się spodziewać sporego odpływu Ukraińców. Punkt dla tezy o pęknięciu bańki (nieruchomości wygrywają 3:2).
6) Zdecydowana większość mieszkań jest kupowana za gotówkę - to jednak pomimo wszystko argument za tym, że spadków drastycznych w najbliższym czasie nie będzie. Jeśli większość zakupów byłaby dokonywana na kredyt to później Ci którzy się pomylili i dociskani przez rosnące raty kredytów wystawialiby mieszkania na sprzedaż. Jeśli jednak kupili za gotówkę to w sumie być może będą w stanie przetrwać, tym bardziej że jeśli ktoś ma min. pół miliona na wywalenie na inwestycję, to znaczy, że "na biednego nie trafiło" - pomimo tego że nie uważam zakupu mieszkania w tej chwili za dobrą inwestycję, to z dwojga złego oczywiście wybrałbym zakup za gotówkę niż na kredyt. Punkt dla nieruchomości (nieruchomości wygrywają 4:2).
Wychodzi na to, że pęknięcie bańki nie nastąpi raczej w tym roku o ile nie nastąpi jakieś globalne spowolnienie. Tak mi podpowiada doświadczenie, przede wszystkim bazujące na psychologii rynku. Pomimo wzrostu cen mieszkań o 10% r/r, nie ma jeszcze euforii, nie ma "ewangelistów", którzy publicznie by wygłaszali jakieś skrajnie nieracjonalne tezy typu "Bictoin po milion dolarów" - mało kto wierzy, że nieruchomości mogą w cenach zrównać się z Londynem, Paryżem czy Monachium a takich właśnie opinii można się spodziewać tuż przed pęknięciem bańki. Na tę chwilę tego nie obserwujemy. Nie ma też zaciekle atakujących mnie zwolenników nieruchomości a tego się spodziewałem i na to liczyłem aby skonfrontować moje poglądy z argumentami oponentów podczas merytorycznej dyskusji - takich adwersarzy praktycznie nie spotkałem. Podsumowując po takich wstępnych badaniach rynku, wychodzi mi, że rynek mieszkań na wynajem nie pęknie jeszcze w tym roku, może też nie pęknąć nawet jeszcze w przyszłym roku. Według mnie istnieje jednak duże prawdopodobieństwo że pęknie dopiero w 2022 roku. Dużo będzie zależało od tego jak zachowa się RPP w obliczu przyspieszającej inflacji. Generalnie zatem nie należy jeszcze panikować a przygotować się na sytuację w latach 2022-2023. Oczywiście trzeba mieć świadomość tego, że to będzie już tylko 2 letnie sztuczne przedłużenie cyklu i że potem WIBOR zacznie mocno iść w górę, przez co raty kredytu mogą wzrosnąć o 50% w bardzo krótkim czasie. Przecież jeszcze w 2005 roku mieliśmy WIBOR 7% a w końcówce lat 90-tych nawet grubo powyżej 10%!!! Ku przestrodze. I chociaż naganiacze na mieszkania na wynajem mogą powiedzieć "carpe diem", to przyjdzie prędzej czy później kryska na Matyska. Ciekaw jestem Waszych opinii - kupujecie jeszcze mieszkania na wynajem czy może już mówicie pas i czekacie na rozwój sytuacji?
Z inwestorskim pozdrowieniem,
Albert "Longterm" Rokicki
Email: kontakt@longterm.pl
Kanał Youtube: www.youtube.com/user/alrokas
Fanpage na Facebooku: www.facebook.com/longtermblog
Twitter: https://twitter.com/Longterm44