Jak wyceniać spółki dywidendowe? Część I - Rokicki PDR
W poprzednich artykułach przedstawiłem wyceny swoich spółek dywidendowych według metod Bena Grahama - nauczyciela i byłego szefa samego Warrena Buffetta. Czas na moją własną wycenę, autorskimi metodami  - Rokicki PDR i Rokicki Value

Zacznijmy może od wskaźnika - zamiast zwykłego PDR (Price to Dividend Ratio) czyli kursu na giełdzie dzielonego przez dywidendę za ostatni rok, proponuję moją własną metodologię, która jest moim zdaniem o wiele bardziej rzetelna.

Normalnie wzór wygląda tak: PDR = cena/dywidenda np. jeśli cena KGHM = 111,6 zł, dywidenda = 5 zł to PDR = 111,6/5 = 22,32, Teoretycznie wzór odpowiada nam na pytanie ile musimy zapłacić złotówek na giełdzie po bieżącym kursie aby otrzymać jedną złotówkę dywidendy rocznie. Czyli z powyższego wzoru miałoby wynikać, że jeśli zapłacimy obecnie 22 zł i 32 groszy to będziemy dostawać co roku w nagrodę 1 zł dywidendy. Innymi słowy - jeśli poczekamy 22 lata to nasza inwestycja (22,32 zł) zwróci się z samych dywidend - no może nie cała bo zostanie jeszcze 1 zł i 60 gr :-) Tak naprawdę, dopiero po 23 roku będziemy mieli pełny zwrot naszej początkowej inwestycji plus dodatkowe 3 zł i 40 groszy :-)

Czy aby na pewno? 

Wszystko pięknie ale co z podatkiem? Oczywiście jeśli oszczędzamy przez IKE, to podatek od dywidend faktycznie nas nie obchodzi ale przecież tam obowiązuje limit rocznej wpłaty, wysokości 3 średnich pensji (w tym roku dokładnie 11 877 zł). Ktoś kto dysponuje kapitałem choćby 50 000, takim jaki ja przeznaczyłem jako mój początkowy wkład w portfel dywidendowy, nie będzie przecież czekał 5 lat na jego wpłacenie na IKE (chyba że skróci ten czas o połowę wykorzystując IKE współmałżonka :-) ). Obowiązujący wciąż w Polsce podatek Belki od zysków kapitałowych (w tym dywidend), który według mnie jest jednym z największych chorób polskiego kapitalizmu, sporo nam odejmuje od naszych zysków ze strategii dywidendowej (szczególnie biorąc pod uwagę reinwestowanie i efekt procentu składanego!). Dlatego ja, w swoim wskaźniku od dywidendy odejmuje 19% podatku czyli w przypadku KGHM byłoby to zaledwie 4,05 zł w ubiegłym roku. To drastycznie zmniejsza nam atrakcyjność inwestycji - podstawmy raz jeszcze dane do wzoru: PDR = 111,6/4,05 = 27,55 Po uwzględnieniu podatku, okazuje się, że płacimy obecnie aż 27 zł i 55 gr aby otrzymywać 1 zł dywidendy rocznie. Innymi słowy musielibyśmy czekać aż 28 lat na zwrot naszego zainwestowanego kapitału z samych dywidend!

Albert ale czy aby na pewno aż tyle? 

Oczywiście że nie - z kilku powodów. Po pierwsze dywidenda z ubiegłego roku może okazać się zupełnie przypadkowa. Pamiętajmy o tym, że KGHM to spółka typowo cykliczna czyli, że dużo zarabia na szczycie światowej koniunktury a bardzo mało na dnie cyklu. Po drugie, nie ma przecież żadnej gwarancji na to, że dywidenda będzie w przyszłości w ogóle wypłacana i należy mieć tego pełną świadomość przy inwestowaniu w jakąkolwiek spółkę giełdową (to dotyczy każdej spółki - nie tylko KGHM!). Żadna spółka nie ma takiego obowiązku i może pieniądze równie dobrze przeznaczyć na inwestycje, marketing, przejęcia, skup akcji własnych lub wypłatę sowitych premii zarządowi i pracownikom a nawet rozdać na cele charytatywne. Nie o tym jednak była mowa - jeśli inwestujemy w spółkę typowo dywidendową, jak KGHM, to musimy zakładać, że ta dywidenda jakaś jednak będzie. Według mnie najlepiej wziąć pod uwagę średnią historyczną dywidendę. KGHM wypłacił dotychczas 10 dywidend - czasem rozkładając je na kilka transz w jednym roku ale ogólnie było ich 10 (od 2005 do 2014 roku):

 źródło: finanse.wp.pl/gielda-dywidendy.html

Historyczna średnia dywidenda wynosi 12,41 zł - tyle średnio wypłacała spółka przez ostatnie 10 lat. Odejmijmy teraz od tej średniej dywidendy podatek i otrzymujemy wartość 10,06 zł czyli średnią, historyczną dywidendę KGHM netto. Policzmy zatem mój zmodyfikowany wskaźnik PDR, uwzględniający średnią historyczną dywidendę netto: Rokicki PDR = 111,6/10,06 = 11,10 Teraz wygląda już nieźle prawda? Okazuje się, że jednak płacimy tylko 11 zł i 10 gr aby otrzymywać w przyszłości 1 zł dywidendy rocznie.

Nie, to niestety nie jest tak pięknie i to jeszcze nie koniec :-) 

Nie jestem frajerem i nie dam się nabrać na księgowy trick - przecież dwa lata temu Ministerstwo Finansów wprowadziło podatek od wydobycia kopalin, nakładający na KGHM obowiązek daniny, wysokości mniej więcej 30% zysków (tak to mniej więcej wyglądało w ostatnich 2 latach). Musimy zatem zmodyfikować wszystkie dywidendy przed rokiem 2013 (podatek zaczął obowiązywać w 2012 roku) - podejść do tego tak, jakby ten podatek istniał od początku istnienia spółki na giełdzie. Po uwzględnieniu podatku od kopalin wstecz, średnia dywidenda wyniosła zaledwie 9,38 zł brutto a po odjęciu podatku zaledwie 7,60 zł. Policzmy zatem mój wskaźnik dla KGHM ostatecznie: Rokicki PDR = 111,6/7,6 = 14,68   W końcu wiemy, że obecnie za 14 zł i 68 gr dostajemy dożywotnie prawo do 1 zł dywidendy netto rocznie. Innymi słowy, po 15 latach zwróci się nam górką, cały, zainwestowany kapitał z samych dywidend netto (po zapłaceniu podatku!). Przedstawiłem szczegółowo przykład KGHM, gdyż ten przypadek był najbardziej skomplikowany, ze względu na podatek od kopalin. Wniosek jest taki, że nie należy kierować się dzisiejszą stopą dywidendy a spoglądać na sprawę długoterminowo, biorąc pod uwagę, historyczną średnią dywidendę na akcje. Aby rachunek był jeszcze rzetelniejszy, należy uwzględnić koniecznie 19-to procentowy podatek Belki.

Poniżej policzone analogicznie zmodyfikowane PDR (Rokicki PDR) dla moich spółek dywidendowych - średnia dla GPW uwzględnia deklarację zarządu na lata 2015 i 2016:

źródło: opracowanie własne na podstawie danych z WP.PL na dzień 07.01.2015.

Widać, że pomimo nałożenia podatku od kopalin, zabierającego jedną trzecią zysku, najlepiej prezentuje się wciąż KGHM i jest pod tym względem najtańszą spółką. Pozostałe zwracają się po 20-tu paru latach. Najdłużej czekał będę na zwrot mojej inwestycji z GPW, bo aż 29 lat. Jednak w sumie to każda spełnia mój warunek. Skoro mój biznesplan zakłada okres 30 lat, to każda z moich spółek zdąży się zwrócić z samych dywidend po uwzględnieniu podatku Belki.

CAŁA INWESTYCJA W  POWYŻSZY PORTFEL, ZWRÓCIŁABY SIĘ PO 24 ROKU  Z SAMYCH DYWIDEND, POD WARUNKIEM, ŻE KAŻDA ZE SPÓŁEK MIAŁABY W NIM JEDNAKOWY UDZIAŁ (20%) 

Czy te 24 lata to dużo czy mało?  Takie pytanie nasuwa się zapewne Czytelnikowi. 

Załóżmy, że naszą alternatywą jest kupno mieszkania na wynajem w Warszawie. Koszt zakupu mieszkania na rynku wtórnym poza Centrum to ok. 7000 zł za metr. Kupując niewielkie mieszkanie, powiedzmy 38 m2, musimy się liczyć z kosztem na poziomie 266 tys. zł. Wynajmując je za 1400 zł (plus opłaty za prąd/gaz/wodę ale ich nie liczę) miesięcznie po odjęciu czynszu, ubezpieczenia i podatków (od nieruchomości oraz oczywiście ryczałtu 8,5% od wynajmu), to zostaje nam co najwyżej 900 zł. Rocznie z naszego mieszkania otrzymujemy zatem "dywidendę" wysokości 10 800 zł na czysto (900 zł X12 miesięcy =10 800 zł). Czyli policzmy PDR dla naszego warszawskiego mieszkania: PDR = 266 000/10 800 = 24,63 Czyli opłacalność inwestycji w warszawskie mieszkanie na wynajem wychodzi prawie takie samo jak dla portfela 5 polskich spółek dywidendowych :-) Dla akcji wychodzi dokładnie 23,54 czyli de facto są one minimalnie atrakcyjniejsze. No tak ale nie każdy ma po pierwsze tyle kasy aby zainwestować w mieszkanie, a po drugie nie ma pewności, że zawsze będziemy mieli lokatorów i co najważniejsze pewnych pod względem regularnych płatności, nie mówiąc o ewentualnych kosztach napraw, remontów, włamań, pożarów czy zalań. Nie będę poruszał tematu kredytu, gdyż jest to temat rzeka a po drugie przedłużyłby nam nasz okres zwrotu inwestycji praktycznie o drugie tyle. OK, to w takim razie jedyną porównywalną i dostępną dla każdego, nawet przeciętnego zjadacza chleba są obligacje Skarbu Państwa.

Jak to wygląda w porównaniu z obligacjami? 

W chwili obecnej rentowność naszych 10 letnich obligacji wynosi 2,34%. Czyli można policzyć sobie,  że z każdego 1000 zł otrzymujemy co roku 23 zł i 40 groszy "dywidendy". Jeśli odejmiemy od tego podatek Belki wychodzi całe 18 zł 95 gr :-) PDR = 1000/18,95 = 52,77 Ja p!#$!e 52,77!...czyli że kupując polskie obligacje, dajmy na to za 50 000 zł i rolując kolejne emisje co dziesięć lat, musielibyśmy czekać na zwrot naszej inwestycji całe 53 lata (sic!). Innymi słowy za 52 zł i 77 gr kupujemy prawa do corocznej dywidendy wysokości 1 zł...

Ten ostatni przykład pokazuje skrajną głupotę ludzi kupujących w tej chwili nasze obligacje skarbowe. Jest to przecież jeszcze gorszy pomysł niż zwykła lokata, która zdaje się że daje coś około 3,5% w skali roku czyli 2,83% netto. "PDR" lokaty wynosi zatem 35 wobec kosmicznych i całkowicie groteskowych 52,77 dla rządowych obligacji. Jeśli zatem można mówić o jakiejkolwiek bańce spekulacyjnej na polskim rynku kapitałowym i nieracjonalnym zachowaniu społecznym, to należy bez wahania wskazać na obligacje Skarbu Państwa. Portfel akcji spółek dywidendowych konkuruje jak równy z równym z mieszkaniem na wynajem, pod względem zwrotu z inwestycji, wygrywając jednak większą elastycznością i możliwością wejścia o wiele mniejszym kapitałem. Można go również prowadzić z każdego miejsca na świecie nie musząc osobiście doglądać naszych przedsiębiorstw, tak jak musielibyśmy to czynić z mieszkaniem.

Poniżej porównanie opłacalności inwestycji, mierzonej wskaźnikiem PDR (po ilu latach nasza inwestycja się całkowicie zwróci):  

por. inwe

Dla inwestora najważniejszym wnioskiem, płynącym z powyższych rozważań jest to, że portfel polskich dywidendowych akcji bije na łeb na szyje polskie obligacje skarbowe oraz lokaty bankowe - co bardzo istotne tylko i wyłącznie biorąc pod uwagę same dywidendy, bez premii za ewentualny wzrost kursów spółek. 

Pozdrawiam Albert „Longterm” Rokicki

Twój Niezależny Analityk Rynków Finansowych

Kanał Youtube: www.youtube.com/user/alrokas

Fanpage na Facebooku: www.facebook.com/longtermblog

Email: kontakt@longterm.pl 

Treści przedstawione w powyższej publikacji są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie niniejszych treści, ani za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie niniejszych treści. Inwestowanie na giełdzie przy braku odpowiedniej wiedzy i doświadczenia wiąże się z ryzykiem utraty nawet całości zainwestowanego kapitału!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.
Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone są *

Ja jednak wolę dzisiejsze czasy, może nie bardziej moralne ale mniej destrukcyjne. Polecam K.I.S.S  Tomasza Pruska- a artykuł moim zdaniem świetny

odpowiedz

Jednak jest nostalgia za starymi dobrymi czasami jak był oddział stacjonarny Penetratora w Rzeszowie, te lata 1998-2000 jak jeszcze podatku nie było. Chodziłem tam, słuchałem, oglądałem, pierwsze transakcje, Parkiet za darmo się czytało, notowania na kartkach były i z telegazety.

Siedziało towarzystwo na fotelach, ręce podnosili na dogrywce, co bogatsi hadlowali po fixingu blokami. Zdarzało się, że część była nietrzeźwa, raczyła się alkoholem przed sesją albo po sesji,

pijani byli ci którzy najwięcej zarobili. Bogatsi goście przenieśli się częściowo na piętro budynku przy Piłsudskiego i pili tam dyskretniej zaś reszta siedziała na dole tam gdzie teraz jest pizzeria.

Ci najbardziej narąbani podpisywali zlecenia następnego dnia, kiedy byli w stanie.

Taki był wtedy rynek i hossa, że i pijani a zwłaszcza oni zarabiali bo mieli za co pić, a pili nie byle co.

odpowiedz

Giełda też jest dobra, warto wrzucić na w miarę normalnych 6-7 spółek, w tym ze 3 takie niszowe z brakiem obrotu lub niewielkim przy dobrej sytuacji finansowej, te 10-15% oszczędności, ale na zasadzie zabezpieczenia, coś tam nakombinowałem, szło dobrze, ale koniec końców zwaliło się jak zawsze, wyszedłem na 0 albo jak na lokacie 5%.

Nawet na zasadzie badania naukowego, doświadczeń psychologicznych nie robić nic, patrzeć jak to się sypie, wali, potem rośnie, spada, rośnie. Zostawić to wszystko, nie dokładać się tam.

Spółki niszowe z obrotem dziennym 1-5 tyś góra 10 tyś zł stabilnie rosną, dają też spokój, po prostu nie mogą ich sprzedać bez uwalenia ceny więc nie sprzedają. Warto ustawić się wtedy na wyprzedaż 20-30% i spróbować zarobić na odbitce 5-10%. I to cała filozofia inwestowania, ale to dla hobbystów.

odpowiedz

Stabilność i w miarę poczucie bezpieczeństwa gwarantuje dobra lokata bankowa. Cieszmy się tym co jest bo za chwilę obniżą stopy procentowe i nie będzie nawet tego. Założyłem wczoraj następną i mam w miarę spokój, może mi nie zabiorą.

A jak wprowadzą euro to będzie 1 góra 2%. Wtedy faktycznie zostanie manipulacja spekułą na GPW, pojedynki dejtrejderów na foreksie i gra w znaczone karty z cyganami.

odpowiedz

ciężko Ci nie przyznać racji Krzysiek, szczególnie w kontekście dzisiejszych wydarzeń. 

odpowiedz

Szanowny Albercie,

 

mam gorącą prośbę, przywróć artykuł:

Jesli graham maial racje to mamy tanie akcje

pozdrawiam

odpowiedz
Odpowiedź do maciusg  z dnia 17.01.2015 23:08

ale przecież on cały czas jest na blogu: 

longterm.pl/jesli-graham-ma-racje-mamy-tanie-akcje.html

odpowiedz
Tak z różnicy ceny kupiłem ciut taniej :D
odpowiedz
To zapewne wynika z różnicy ceny - ja robiłem tę kalkulację przy cenie 111,6 zł. Pozdrawiam
odpowiedz
I fajnie, że się wyjaśniło Ja mam PDR na KGHM 14,61 Dla portfela dywidendowego długoterminowego 23,16 :D Pozdrawiam
odpowiedz
Witam, Słuszna uwaga - w tabelce jest błąd. Powinna być wartość 7,6 zł czyli dywidenda netto (9,38 zł brutto). Ale PDR podałem w tabelce prawidłowy czyli 14,68 (111,6/7,6 = 14,68). Zaraz poprawiam tabelkę.
odpowiedz
Witam Tak sobie czytam jeszcze raz artykuł i rzuciła mi się nieścisłość: Po uwzględnieniu podatku od kopalin wstecz, średnia dywidenda wyniosła zaledwie 9,38 zł brutto a po odjęciu podatku zaledwie 7,60 zł. Później w tabelce jest KGHM średnia dyw. netto 9,38 9,38 PLN to dyw. netto czy brutto ? Tak mi się nasunęło jak spojrzałem w swojego eksela i wychodzi, że coś mam bardziej konserwatywne założenia odnośnie dyw. netto dla spółek które Pan wypisał, a liczyłem średnią ze wszystkich. Nadal nie wymyśliłem dlaczego ;D
odpowiedz
Przez przypadek spojrzałem na EPS CDRa. 5 gr? Really? Duon ma większy, a cena niższa. Nawet moja Radpolowa padaka ma większy. Co to ma być?
odpowiedz
Ciekawe co tania ropa da spółkom chemicznym...
odpowiedz
Powiem szczerze, że nie znam tematu ale domyślam się że chodzi o likwidacje kopalń. Powiem Ci szczerze, że uważam że za mało zrobiono i wciąż za mało się robi żeby naprawić sytuację poprzez całościowe podejście. Mój były szef nauczył mnie jednego - zwolnić lub coś zamknąć jest najłatwiej - to każdy głupi potrafi...
odpowiedz
a no właśnie. Conoco Philips też oddał blisko dołka w 2010 roku. Generalnie Buffett nie ma zbyt dobrego nosa w ostatnich latach - zarabia na starych inwestycjach, które dokonał jeszcze w latach 80-tych i 90-tych oraz na tzw. prefered shares z gwarantowaną dywidendą lub obligacjach. IBM okazał się klapą jak do tej pory - mógł wziąć jego konkurenta Apple i zarobić ponad 100% ale wybrał gniota który stracił w zeszłym roku 14% wartości na mega hossie technologicznej... nie to żebym się czepiał ale bardziej ostatnio podziwiam Carla Icahna, który bardzo agresywnie wpływa na to co sie dzieje w jego spółkach - np. pisze listy otwarte do zarządów, nawet wchodzi do zarządu. Ale Buffett jest żywą legendą - jemu już nikt nic nie odbierze - jest Michaelem Jordanem inwestowania.
odpowiedz
Albercie, może napiszesz coś o ratowaniu Kompanii Węglowej? Co o tym myślisz?
odpowiedz
Nie prawda.
odpowiedz
Przecież Tesco rośnie. Piękne białe świeczki, wsparcie blisko. Okazja życia. http://stooq.pl/q/?s=tsco.uk&c=mx&t=c&a=ln&b=1
odpowiedz
Bardzo fajna strategia Pablo i słuszna. Przecież nie samą giełdą człowiek żyje. Ja zajmuję się nią zawodowo ale przyznaję bez bicia że twoja strategia jest skazana na sukces - po pierwsze zaostrzają się warunki udzielania kredytów. Od tego roku trzeba mieć już 10% wkładu własnego, od przyszłego roku będzie to 15% a od 2017 aż 20%, co w praktyce będzie oznaczało zamknięcie drzwi przed kredytem przed zdecydowaną częścią społeczeństwa!!! To spowoduje że społeczeństwo przestanie kupować mieszkania a zacznie wynajmować - z resztą tak to jest na zachodzie od dziesięcioleci. Ceny wynajmu pójdą w górę - możesz zacierać ręce Pablo :-) . Nieruchomości są Ok - w tej chwili wciąż atrakcyjna stopa zwrotu inwestycji (tak z ciekawości to ile Ci wychodzi średnia rentowność takiej inwestycji - chodzi mi o roczne zyski z wynajmu/cena nieruchomości?)
odpowiedz
każde mieszkanie ,które chcemy wynająć ,remontuje firma ok 1-2 m-ce i już daje ogłoszenia. Zanim jest gotowe jest chętnych min.10 osób i to ja z żona wybieram kto jest najbardziej uczciwy i wiarygodny i oczywiście bierzemy zadatek ,przeważnie 1000 zł .Jeżeli ktoś zrezygnuje zadatek przepada.Takie ubezpieczenie obu stron. Wynajmuję na min. 6 m-cy (przeważnie na min.rok każdy chce) z min. okresem wypowiedzenia 1 m-c , także zawsze mam czas co najmniej m-c na ogłoszenie o wynajmie od np. 9.2.2013 , do tego kaucja zawsze min. 2000zł ,na poczet zniszczeń ,ale i na przedwczesne wypowiedzenie umowy (nigdy się nie zdarzyło). Mieszkanie w dobrej lokalizacji ( nie koniecznie centrum miast) po kapitalnym remoncie wynajmuje się w parę dni ZAWSZE ( mówię o tym z doświadczenia mojego i znajomych) takie mieszkanie wynajmujesz bez problemu np.za 1000 zł + opłaty , a podobne które ktoś chce wynająć (bez remontu,stare meble itp.) za 800zł + opłaty ma problem z wynajęciem i zazwyczaj wynajmuję tanio ,a potem ma problem z lokatorem ( oczywiście ogólnie, ale z 8 na 10 przypadków tak można powiedzieć) myślę ,że te 10 mieszkań zamknę do końca 2016 . to tego całkiem inaczej patrzę na inwestycje na gpw , większy spokój ,więcej czasu na sport,remonty czasami ciężkie ,ale ja to lubię , mało trochę czasu na analizy fundamentalne,ale portfel wyselekcjonowanych udziałów ma się dobrze (aktualnie 5 firm w portfelu) rotacja portfela max 20% rocznie , raczej dokupuję co jakiś czas ,jeżeli pojawiają sie jak to mówi Warren Buffett "PROMOCJA" ,a media krzyczą krach,bessa, czerwony wtorek,srodek.
odpowiedz
Ja w Poznaniu wynajmuje takie mieszkanie, w wysokim standardzie płacę najmu 1300 zł miesięcznie, także masz cenę wynajmu kosmos. W bloku mam innych najemców i to sama patalogia. Potrafią przy wyprowadzce nawet futryny z mieszkania wynieść, pomijając oczywiście brak płatności za najem. Dzisiaj nigdy bym się nie zdecydował na mieszkanie pod wynajem, brak kulturu wynajmowania w Polsce.
odpowiedz
Jest moc na azotach :-)
odpowiedz
Cześć Pablo, to bardzo ale to bardzo dobrze o Tobie świadczy i cieszę się, jestem zaszczycony, że ktoś taki jak TY pisze na moim skromnym forum. To oznacza, że bardzo lubisz ludzi, chcesz im pomagać i poprawiać ich życie. Ja mam to samo w kwestii edukacji finansowej polskiego społeczeństwa, dlatego założyłem bloga, będącego moją trzecią nogą :-) z tego co piszesz wynika, że masz już więcej niż jedno mieszkanie, które wynajmujesz ludziom. Jeśli mogę się zapytać, to jaki jest średni okres wynajmu przez jednego wynajmującego? a jeśli następuje wypowiedzenie umowy to ile potrzebujesz średnio czasu na znalezienie kolejnego?
odpowiedz
Albercie co do najmu to grubu - GRUBO się mylisz , jak dobiję do 10 mieszkań w portfelu to przedstawię Ci całą historię tych inwestycji (zakup,remont,przygotowanie,wynajem,zdjęcia przed remontami po remontach) ,z co do 1 zł pełnym wyliczeniem każdej inwestycji na giełdzie od ponad 22 lat , udziały w portfelu fundamentalnym też są ,ale giełda nie daje takiej satysfakcji co tworzenie coś dla innych , na giełdzie na tych innych się tylko zarabia ,czasami na ich szkodzie ,ale sami o to proszą (krachy ,bessy itp) na mieszkaniach mimo ,że zarabiam ,to wynajmujący/kupujący są zadowoleni z mieszkania ,kupują/wynajmują z uśmiechem , bo każde mieszkanie jest nowe urządzone na tip top , i to daje DUŻĄ satysfakcję .
odpowiedz
coś dla wykresowców : "Wniosłem do domu ulotkę z wykresami ,analizą techniczną 10 walorów z gpw z jednego z DM. Spadła na podłogę. Podbiegł pies, obwąchał i zaczął dziwnie się zachowywać. Najpierw zaczął wyć, później charczeć i na końcu tarzać się na niej. Dzwonię do weterynarza. Opowiadam i pytam co mam zrobić. Weterynarz odpowiada - "wyrzuć pan to szybko za drzwi". - Ale dlaczego ? o co chodzi ? - Wyrzuć Pan, nie czekaj, bo pies Panu zdechnie ze śmiechu... "
odpowiedz
Być moze w przyszlosci takie jest zycie wielu odziedziczy nieruchomosci po swoich bliskich i stana przed dylematem wynajowac czy sprzedac i inaczej zainwestować ,najwazniejsze zeby nie stracic chociaz to spadek po kimś.firmy dywidendowe np,pzu mogą być alternatywą pod warunkiem ze sie nie przeplaci niby najlepiej dywersyfikowac przychody pasywne ale nie jest to wcale latwe pozostaja jeszcze waluty np.dolar nie przemawia do nie kurczowe trzymanie sie nieruchomosci wymaga troche zbyt duzego zaangazowania i poswiecenia czasu chyba nie ma zlotego rozwiązania?
odpowiedz
Ależ oczywiście, że tak - jedno nie wyklucza drugiego. Ja również uważam, że dobrze jest mieć drugą nogę a nawet trzecią :-) Wcale nie będę bronił akcji względem mieszkania - zależy po jakiej cenie się kupi mieszkanie. przykładowo ktoś kto kupił w 2003 roku po 3000 zł za metr wygrał los na loterii :-)
odpowiedz
Super artykuł. Prawda jest taka, że każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, prawda stara jak świat. Jeden będzie bronił akcji (Albert) inny mieszkań pod wynajem (Robert Kiyosaki). Wychodzi na to że warto jedną nogą być tu (akcje) a druga tam (wynajem) i do tego mieć jeszcze trzecią nogę ;-)
odpowiedz
Z tymi mieszkaniami na wynajm, to jest tak nie do końca...też miałem mieszkanie..wynajmowałem je..lokatorzy zmieniali sie jak rękawiczki..płacili różnie, zostawiali po sobie totalny BAŁAGAN...po wielu latach praktycznie stałem w miejscu..sprzedałem mieszkanie i MAM SPOKÓJ ..święty..!niestety Polska to dziki kraj,,bo u nas taki lokator, który nawet nie płaci ma więcej praw, niż właściciel..NIGDZIE TAK W CAŁEJ EUROPIE "NIE MA"..!TAM własność prywatna wpisana jest do konstytucji..!!!
odpowiedz
Założę się, że jeszcze pół roku temu w Chinach, było mnóstwo malkontentów i panował skrajny pesymizm wśród tamtejszych inwestorów - podobnie jak w grudniu u nas (pisałem o tym w ostatnim artykule o moim portfelu spółek dywidendowych). Teraz z dumą jadą szeroką ławą pod hasłem "tydzień bez rekordu rocznego to tydzień stracony" - gdzie ten Chinageddon? ;-) http://stooq.pl/q/?s=%5Eshc
odpowiedz
Wiecie może ile Warren stracił na Tesco?
odpowiedz
ale przyznał się do błędu, że kupił gniota. nie pierwszy raz i nie ostatni.
odpowiedz
Znowu wzrosty :( Nieszczęśliwie posiadam Bytom. Jak żyć w takich warunkach?
odpowiedz
tak mówi a sam pozbył się akcji tesko gdy były w depresji łamiąc zasade cierpiwości
odpowiedz
Warren Buffett o rynku : "to pijany obłąkaniec, jak jest w euforii trzeba mu sprzedawać akcje, jak jest w depresji od niego odkupywać"... http://pulsinwestora.pb.pl/3981242,37730,warren-buffett-rynek-jest-oblakany
odpowiedz
dokładnie :-)
odpowiedz
Na polskich obligacjach najlepiej zarobili Ci którzy kupili je przed IIWŚ...
odpowiedz
To zapytaj się tych co zainwestowali w rosyjskie obligacje w 1997 roku albo w greckie w 2010 roku :D ale żeś sobie strzelił w stopę :-)
odpowiedz
na mieszkanu tak jak na kghm mozna stracić... na obligacjch skarbowych raczej nie:)
odpowiedz
Elixirek, czy uwzględniłeś okresowe remonty (przywracające stan mieszkania, wymianę sprzętów) pozwalające w perspektywie kilkudziesięciu lat pobierać ciagle atrkacyjne stawki za wynajem? Tak jak nie wiadomo, czy w dłuższej perspektywie będzie dywidenda, tak nie wiadomo czy rząd chcąć ratować budżet nie zajmie się zwiększaniem podatków od nieruchomości... Czynników ryzyka przy zakupie nieruchomości też jest sporo.. Demografia jest jednym z ważniejszych.
odpowiedz
Poszły konie po betonie :-) KGHM +1,7% po wczorajszym wzroście o 4,7%.
odpowiedz
Dwie różnice: 1) 56 m2 vs 38 m2. 2) cena mieszkania jaką podajesz to 4643 zł z m2. Obecnie średnia cena mieszkania we Wrocławiu wynosi ponad 5357 zł/m2. http://dom.money.pl/ceny-nieruchomosci/wroclaw/ PDR rośnie zatem do ponad 15 (dokładnie 15,6) czyli jest wyższy niż KGHM ;-) ale pomimo wszystko wychodzi na to, że niźle zdzierasz ze swoich lokatorów. Po Twoim wpisie wszyscy wynajmujący będę chyba masowo podnosili ceny ;-)
odpowiedz
Mówisz, że nie mamy pewności co do lokatorów przez cały okres. Tak, racja. Jednak zauważ jaką mamy pewność, że spółka przez 24 lata będzie wypłacać dywidendę? Moim zdaniem o wiele niższą niż jeżeli chodzi o lokatorów, których wcale nie tak trudno znaleźć za godną cenę. Ja osobiście mieszkam w Wielkopolsce, kupiłem mieszkanko pod wynajem we Wrocławiu 56 m za 260 tys. Mieszkają w nim 2 osoby płacące czynsz w wysokości 2000 zł/msc (swoją drogą nie wiem skąd wziąłeś tak NISKĄ cenę wynajmu w stolicy). Po uwzględnieniu wszystkich opłat oraz podatku otrzymuję na rękę 1600 zł. (też zastanawiam się dlaczego Twój dochód wynosi zaledwie 900 zł). Rocznie mam wiec 19.200 zł co w przeliczeniu na cenę zakupu daje: 260 / 19,2 = 13,54 Mieszkanko mam już dwa lata i na brak najemców nie narzekam, przede wszystkim podpisujemy umowy długoterminowe na minimum rok. Pieniądze są dla mnie dodatkowym źródłem dochodu i przeznaczane są na dalsze inwestycje, część w akcje, a część na lokatę. W tym roku poszukam kolejnej nieruchomości, ale to już na kredyt bo taniocha na rynku :):):)
odpowiedz